Cadê meu advogado: A complexa arte de morar em condomínio
Morar em condomínio, na maioria das vezes, é muito mais complexo e difícil do que muitos imaginam, pois, os moradores tem de seguir regras de convivência estabelecidas de comum acordo entre os condôminos e caso não respeitem as regras, estarão sujeitos as penalidades também estabelecidas pelos condôminos.
O simples fato de conviver em sociedade, geralmente, é o maior dos problemas, o ser humano é uma espécie muito difícil de se lidar (rs). Em alguns condomínios, a situação se agrava ainda mais pelo fato de existir pessoas de diversas classes sociais e níveis de educação, convivendo dentro do mesmo ambiente, dividindo áreas comuns e sujeitando-se as mesmas regras (direitos e deveres).
Importante lembrar que, regras de convivência e política de boa vizinhança, ao contrário do que muitos pensam, existem e devem ser aplicadas em quaisquer tipos de moradias e não somente em condomínios fechados. A diferença é que no condomínio fechado, além das leis vigentes, ainda vigoram as “leis” internas e particulares de cada condomínio (Convenção de Condomínio, Regulamento Interno, Atas de Assembleias) e a fiscalização do cumprimento dessas regras, geralmente, é muito mais intensa e as sanções são aplicadas com extremo rigor.
Enquanto que, nas moradias “comuns” que não estão inseridas em condomínios fechados, o acionamento do Poder Público, muitas vezes, é o único meio para tentar-se resolver um eventual problema, porém, a burocracia e a demora em se obter algum resultado, muitas vezes, deixa o indivíduo com aquela sensação de impunidade, o que não ocorre dentro de condomínios fechados, posto que, muitos condomínios possuem um corpo diretivo efetivo, um síndico atuante e profissional e, ainda, contratam empresas e escritórios de advocacia para auxiliá-los na gestão do condomínio.
Portanto, para uma boa convivência entre os moradores é necessário ter conhecimento das regras internas do condomínio e encará-las com bons olhos, pois, afinal, elas visam manter a ordem dentro do condomínio como um todo, leva-se em consideração o coletivo. Além disso, é importante contar também com o bom senso, a educação e o respeito para com o próximo, indiferentemente das regras ali estabelecidas.
Nesse sentido, nota-se que a relação interpessoal, ainda assim, é extremamente importante independentemente do tipo de moradia. Isto é, saber respeitar regras e limites, e, principalmente, respeitar o próximo, são preceitos fundamentais para se obter uma boa vizinhança. Caso contrário, o terror poderá se instalar em qualquer local. E, infelizmente, assim ocorreu em um condomínio de luxo localizado em um bairro nobre de São Paulo, no qual um morador problemático foi considerado antissocial por tumultuar a boa convivência entre os moradores do condomínio, promovendo festas de madrugada, com gritarias, música alta e algazarras, intimidando moradores e funcionários, ameaçando-os de agressões físicas e de morte, proferindo palavras de baixo calão e fazendo uso inadequado das áreas de lazer do edifício, com convidados em excesso.
No caso, o morador “problema” desempenhava de tais atitudes há algum tempo e fora advertido de todas as maneiras possíveis, inclusive, com aplicação de multas, que atingiram o patamar de 10 vezes o valor da contribuição condominial, porém, mesmo assim não foi o suficiente para inibir o comportamento reprovável do mesmo.
Com isso, o condomínio representado pelo síndico fora obrigado a tomar medidas judiciais no intuito de reestabelecer a boa convivência dentro do condomínio. Na ação judicial restaram comprovadas todas as atitudes desabonadoras do condômino ao longo dos anos.
Por esse motivo, a ação judicial foi julgada procedente, determinando que o mesmo se retirasse do condomínio.
Note-se, o direito de propriedade não se pode confundir com o direito de utilização da coisa, principalmente, quando o uso da coisa é tão inadequado que acaba atingindo direitos de terceiros, pois, se comprovado o uso impróprio da coisa, o exercício amplo do direito de propriedade desses terceiros (demais condôminos) também poderá ser considerado vetado ou diminuído pelas atitudes do condômino antissocial. Por esse prisma, preserva-se o direito de propriedade, mas extingue-se o direito de uso da coisa, levando-se em consideração, entre outros, o interesse coletivo sobre o individual.
Por fim, importante frisar que o Código Civil é omisso com relação à exclusão de condômino, este se limita à aplicação de multas, vide artigo 1337 caput e seu parágrafo único. No entanto, há decisões dos Tribunais Superiores e alguns doutrinadores que entendem pelo cabimento da exclusão, como medida excepcional e extrema.
Logo, uma vez não respeitada as regras de convivência e superadas todas as medidas de punição cabíveis em face do condômino problema, o condomínio poderá pleitear a sua “expulsão” do condomínio, mesmo sendo proprietário do imóvel.
